徐进亮：房地产估价机构应全面介入老旧厂房更新、改造、管理
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12月21日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的“房地产估价：回望与前瞻”2021中国房地产估价年会在北京盛大举行。伴随市场变化与城市更新，业内专家与行业领袖共聚一堂，回顾行业发展逻辑与趋势，探索未来转型升级新路径。
会上，苏州天元土地房地产评估有限公司执行董事徐进亮，对城市更新视角下老旧厂房微改造的咨询评估业务进行了分析研究。
城市更新主题响彻云霄
2019年12月，中央经济工作会议首次强调了这一概念，城市更新不仅是拆旧建新和城市环境的改善，而是综合运用保护、修缮、整治、改造、重建等多种物质更新手段，促进城市再开发利用，优化城市环境，完善城市功能，增强城市活力，提升城市品质的城市开发建设活动。
国家“十四五”规划与2035年远景目标纲要明确指出，实施城市更新行动，推进城市生态修复，功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。
2021年7月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。9月，中共中央国务院发布了《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》。同月，两办印发了《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》。10月，两办印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》，国务院也印发了《2030年碳达峰行动方案》等通知，都涉及到了城市更新的相关工作。
在如此短的时间密集发文，从未有过。
住建部部长王蒙徽在专门中提出，实施城市更新行动，就是推动城市开发建设方案，从粗放型外延式发展转为集约内涵型的发展，将重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素进行优化再配置，从源头上促进经济发展方式转变。
2021年8月，住建部印发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求以内涵集约，绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持留改拆并举，以保留利用提升为主，注重提升功能，原则上要求在城市更新单元、片区或项目内，拆除面积不大于现状总建筑面积的20%。拆建比不得大于2%，就近，或就地回迁人数不少于50%，提倡分类谨慎处理既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。
9月，住建部副部长黄艳表示，将推进中央层面城市更新政策文件出台，加强城市更新的顶层设计，组织开展城市更新试点，推出示范项目，总结可复制推广的经验做法，探索完善试用于城市存量更新的土地规划、金融、财税等政策体系。
于是11月，住建部办公厅发布通知，在北京、厦门、苏州、景德镇等21个城市区域，开展第一批城市更新试点工作。从今年11月份开始，为期两年，重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续性模式，探索建立城市更新配套制度政策。
由以上可知，城市更新工作已经成为国家“十四五”规划中，除了经济工作以外的四大工作之一。
盘活利用老旧厂房势在必行
出于对老城区保护和发展格局调整的考虑，许多城市早年积极推动“退二进三”，对于传统工业实施关、停、并、转、迁，散布于老城区的工厂陆续退出。当前，处理好老旧厂房存量盘活利用，成为了一个时代命题。老旧厂房更新路径可归纳为四类，工改工、工改商、工改住、和工改混。本次将重点讲述工改工，工改商两种类型，具体如下。
一、民营企业长租更新。民营企业通过长租，获得老旧厂房的经营权，一般更新为文化创意产业园，或科技创意园。苏州的蓝·芳华，正是一个例子。
二、产权人自行更新为产业园。国资平台或民营企业，在原有工业企业改制、搬迁或管停时，获得老旧厂房产权，一般自行更新为文化创意产业园或科技产业园。可作为例子的是南京国创园。
三、产权人自行更新为商办经营用途。国资平台或民营企业购得老旧厂房产权，改造更新对外租赁，多为办公、酒店、餐饮和商户旅游等商业经营综合体。景德镇陶溪川坊，正是工改商的案例。
综合上述老旧厂房的业态功能和更新途径，分析可得：
一、文化创意产业园路径的成功之处，是文化创意产业园的发展符合老城区旅游和文化新经济产业功能区的建设方向，通过当下热门产业，提升老城区经济活力。各地文化创意园，经过近10年的发展，已经基本完成从第一代到第二代的转型升级。升级后的第二代文化创意产业园积极引入创意设计、文创IP、国际品牌、艺术展览、影视传媒、直播电商、网红轻餐等多元化业态，顺应时代发展趋势和年轻潮流品位。
但存在的问题是：
1。市场问题。虽然文创园在各地老城区呈现遍地开花，但仅有部分产业园有明确的策划定位，大部分招商较为随意，品质良莠不齐，不利于长远发展。
2。产权问题。目前国资平台持有产权的房产一次性租赁期限一般不得超过3年，导致文创园投资方不敢轻易租赁此类老旧厂房，国资平台自行更新的文创园，亦有类似于租赁年限的问题，企业入住前首先会考虑无法续租的风险。
二、科技创业园路径的成功之处，在于科技创业园是为科技产业孵化，大学生创业，小微企业培育良好的平台，带来一定的税收，是老城区产业升级转型，聚集产业活力的重要路径。
但存在的问题有：老城区科技创业园招商能力普遍较弱，老城区停车和基础设施条件明显弱于新城，难以吸引高端人才，入驻企业普遍存在科技实力偏低，经济效益不高。
三、产权人自行更新为办公和商业旅游场所的其成功之处在于，其优越的地理位置和良好的功能布局，能快速产出经济效益。
其存在的问题有：
1。厂房更新后，实际用途跳出了文创、科创等准工业类型，功能改变涉及的政策合法性。
2。各地补地价政策不一，工改商需要缴纳的地价款可能覆盖微薄的改造利润。
3。改造方案不宜通过消防审批，工程质量安全难以达标，迫使业主只能维持原样低价租赁或空置。
综上，在城市更新视角下，老旧厂房改造在产业规划、更新规划、定位策划、项目评价、产权租赁、功能改变、利用政策、地价评估、优惠条件以及流程审批方面，无论是政府管理部门，还是产权方、投资人、经营者及金融机构等市场主体，都迫切需要第三方的专业咨询业务。
估价机构如何参与其中
当前，房地产估价机构应当积极参与城市更新，通过拓展自身咨询服务，全面介入老旧厂房自行更新、改造、管理行为。具体包括：
一、各级规划编制服务。客户主要是规划部门，机构参与国土空间总体规划，城乡规划，历史名城、历史地段、工业遗产的保护规划，保护图则等编制工作。并以此为基础，编制区域存量，盘活更新规划和区域存量，盘活更新单元片区的详细规划。
二、产业发展指引编制服务。客户是政府部门，机构参与当地城市更新的政策研究工作，参与编制老城区产业发展指引和产业整负面清单，明确规划弹性空间，预留“白地”，由使用单位自行确定用途的性质和比例等。
三、基础调查测绘服务。客户主要是政府部门，机构要积极争取此类核查资产的咨询业务。要发挥估价机构专业性特征，积极参与对老城区、老旧厂房、存量建筑及用地的调查与上图工作，参与构建老城区老旧厂房存量建筑和存量用地的调查成果数据库。
四、产权权属登记代理。争取未登记的旧厂房权属初始或转移登记，及产权证办理等代理咨询业务。面对由于缺少资料而无法立即办理产权证的情况，估价机构要发挥自身的专业性，挖掘当地社会资源，探索解决路径，做好相关资料的补办工作。
五、用地政策的制定或解读。客户是政府部门，机构应积极参与政策文件的制定，客户是市场主体，机构则应参与政策的解读。老旧厂房自行改造，包括临时改变建筑使用功能和永久调整用地性质两种情况。对于如何适用上位政策，是否符合五年过渡期政策，以及多部门的审批程序等相关规定，机构要熟悉掌握，为政府管理部门提供专业建议，或为市场主体提供解决的意见。
六、地价评估或政府收购价评估工作。客户是政府部门，机构参与改变用途补地价评估工作或政府收购价评估。客户是市场主体，机构参与项目经济评价等地价评估工作，机构应熟悉相关城市更新的支持政策，地价评估技术和年收益计算，了解如何发展新产业、新业态，如何利用五年过渡期政策。
七、项目改造方案编制。客户是市场主体，针对具体的老旧厂房改造项目，有实力的机构可参与项目改造方案的编制。
1。项目定位策划。结合老旧厂房建筑现状、市场需求和产业导向，针对用途更改是否能够符合相关政策提出专业咨询意见。
2。改造方案的设计。编制老旧厂房微改造设计方案，创造不同的空间结构尺度，符合现代商业经营的需求。
3。项目可行性评价。从项目角度出发，计算项目财务效益和费用，分析盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。
八、前期沟通咨询服务。客户是产权人，机构可参与老旧厂房的清、租、补偿方案编制、回租方案编制、租金评估、装修评估、全程咨询、清租谈判、协议文本编制、社会稳定性评估、环境调查和评估等咨询业务。产权人需要整体出售物业时，机构可参与资产交易处置的咨询服务，包括股权转让、资产转让、增资扩股、资产合作、债券转移、协议文本等专业服务。产权人需要整体长租物业或租价入股，机构可参与资产租赁或作价入股的咨询服务，包括股权转让、资产转让、增资扩股、资产合作、债权转让等专业服务。客户是收购人或租赁人的，机构可参与资产的前期调查编制销售合同或租赁合同，代理产权过户等咨询服务。
九、项目审批流程代理。客户是市场主体，国有资产过户或股权合作，需要完整的财政手续，其中资产评估、审计、合同文书的编制、提交财政审核、交易或竞拍程序及产权过户代理，都需要机构提供服务。为了提高审批效率，机构应积极争取审批代办咨询服务，发挥机构的专业特征。
十、项目基础设施建设咨询服务。客户是市场主体，机构涉及基础设施建设的业务领域，可参与老旧厂房更新改造项目的水电、空调、电梯等基础设施、绿化景观等规划、设计、策划、建设咨询等。
十一、建筑改造工程咨询服务。客户是市场主体，机构涉及工程咨询的业务领域，可参与老旧厂房更新改造项目的建设工程管理相关的工程招投标、合同管理、BIM工程造价、工程咨询、EPC（工程部承包全过程管理）、工程监理、工程验收、项目管理、项目审计、装修管理等咨询服务。
十二、项目经营中所产生的相关咨询业务。客户是市场主体。
1。销售代理。业务集中在产品定位、案场包装、媒体计划、广告推广、房地产销售代理、回笼资金等。
2。招商租赁。涉及租赁空间、运营策略、编制招商计划、设计招商手册、搭建招商运营体系、营销管理、租金定价、比例分配谈判、租约合同、装修协调等。
3。金融服务。一是提供评估，显化资产量，为抵押贷款服务。二是帮助引入多元化金融手段，除商业贷款以外，争取老城保护基金，新产业扶持基金，房地产信托投资基金等。
4。物业管理服务。包括租户及消费者管理、现场运营品质管理、秩序管理、物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理有偿服务管理、应急处理、危机公关和配合活动等。
5。文化展示宣传。参与提升线上线下的宣传推广方式，讲述历史故事，打造老厂名片。
（来源：房天下）
