青岛楼市观察NO.1|“房”不胜防，青岛地产商的那些虚假宣传"神操作"
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青岛楼市观察NO.1
又到一年“315”，房产市场的乱象再次受到关注。动辄几十万甚至上千万的商品房不仅承载着业主的安家梦，成为其最贵的投资之一，也往往让业主承担着巨大风险。
而在众多乱象中，地产商虚假宣传成为被业主诟病最多的一项。2020年3月房天下研究院公布的调查数据显示，有27%的受访者表示购房时遇到了开发商虚假宣传，占比高于其他购房问题。
△数据来源：房天下研究院
前有济南开发商伪造地铁牌，后有哈尔滨开发商用颜料画窗户、拿塑料充当人工湖，见过给园林“种”假花，也见过给草地刷绿漆……这些奇葩“哄骗”方式令人眼花缭乱，又干扰购买者的判断力。
事实上，过去一年虚假宣传的问题在青岛楼市也屡见不鲜。可以说，青岛开发商在“忽悠”消费者这块“没少下功夫”。
具体来看，消费者在购房时比较看重的一是房子本身质量、户型，二是小区环境、配套设施，三是地理位置、交通情况。而这也成为开发商“忽悠”消费者的噱头：从房屋规划与实际建设不一致到广告宣传造“优势”，有的楼盘甚至将遥遥无期的规划建设中的地铁当做卖点……对于涉嫌虚假宣传的开发商来说，处处能埋“坑”，总有一款“坑”适合你。
2020年12月，荣盛房地产发展有限公司（以下简称“荣盛地产”）进驻青岛的第一个项目——荣盛锦绣外滩就因虚假宣传被立案查处了。报道显示，该楼盘在销售中有宣传地铁M12线的行为，且未注明该项目的状态（在建、规划中或者建成），而实际上该地铁只是规划。而当业主因此提出退房时，却被告知需交纳房款5%的违约金。对此，市场监管局已对其立案查处，并认定5%的违约金属于霸王条款，提出把剩下首付归还。但由于荣盛地产方面拒绝归还和调节，市场监管局已终止调节，建议消费者向法院起诉。
同样利用子虚乌有的地铁线路作为宣传重点的还不止一家。2020年7月，位于即墨的中冶德贤公馆以“双地铁房”炒作，甚至将地铁站点位置都标注了出来，这无疑大大增加了楼盘价值。而事实上，该楼盘宣传中的M16、M24线只是远期规划，未得到相关部门正式批复。针对此现象，青岛地铁服务热线回复说：“很多开发商以此欺骗购房者，售楼处为了让你买房子什么话都编，还是别信了。”
西海岸新区宏程名仕小区，打着学区房的名义，实为商业用房，导致业主子女不符合入学条件，不能报名入学。
△图片来源：大众报业·半岛网
而以上开发商的行为已经违反了《房地产广告发布规定》：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得用规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。
此外，还有开发商直接蔑视消费者智商，在宣传中故意模糊概念，打法律擦边球。比如在青岛华侨城·欢乐莲泉发布的广告中赫然写着“世界第三”“亚洲第一”，但具体是在什么排比中的排名却未标明。最后，经工作人员证实，指这是华侨城在文旅项目增长量的排名。但这样的解释并不能让市民买账：“这是个地产广告，跟文旅项目有什么关系？”
目前，广告法已明确规定不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语，华侨城·欢乐莲泉用“第一”这一绝对化词语标榜自己，显然是在游走在法律边缘。此外，《广告法》第十一条规定，“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。”但该楼盘并未对排名做出说明。
对于楼盘位置和广告宣传的“坑”，消费者可以通过等待官方消息等方式在购房前期擦亮眼睛、理性购入，但对于房屋本身的问题，消费者更加“防不胜防”。
2020年6月，黄岛区剑桥小镇被曝宣传图纸和微信公众号中承诺的“赠送空间”需补钱购买，此外，房屋空间面积也与图纸不符，小区整个楼体也被开发商私自更改，经业主多次反映和媒体多次曝光后，剑桥小镇被立案调查。
2020年10月，李沧区中南世纪城四期被曝户型图的窗户凭空消失。11月，城阳区青特汇豪观邸小区被曝“货不对板”，合同中承诺的两个半封闭式阳台“不翼而飞”……
综合来看，开发商虚假宣传的招数可谓是花样百出。而对于消费者来说，买房不易，维权更不易。数据显示，我国每年有2000余万案件，其中房产纠纷占比2%，每25次房屋买卖交易中就有一次诉讼纷争，85%以上的案件都是以业主败诉告终。
此外，监管部门对于开发商的惩罚基本是限期整改、如果没有整改的停止销售行为、进行通报批评，很多时候还只是口头警告，情节严重才会处罚，而处罚的力度对于一个地产商来说也只是皮毛，犯错成本太低了。
但在这里，仍然要提醒相关开发商，“千里江堤，溃于蚁穴”，或许一次虚假宣传事件的曝光对楼盘影响不大，但互联网有记忆、业主也有记忆，吹嘘只会导致越来越多的纠纷和越来越差的口碑，开发商自己挖下的坑也只能自己填。
新浪山东综合信网、房产青岛、半岛网媒体报道
